Cinq exemples chiffrés de projets d’investissements locatifs qui fonctionnent
1 / Achat d’un investissement IDR (immeuble de rapport en province)
L’exemple que nous allons examiner ensemble concerne un achat d’immeuble de rapport (IDR) en province en août 2018 dans une ville de 60 000 habitants, chef-lieu de préfecture à 2 heures de Paris en train. Il s’agit d’un immeuble de 150M2 comprenant 4 appartements T2.
Un ami investisseur (Erwan) a réalisé ce projet d’investissement locatif puis l’a géré à distance (il habite sur la région parisienne).
Concernant l’analyse des chiffres :
L’exploitation du bien est déclarée en LMNP (loueur en meublé non professionnel) en nom propre.
Le loyer est de 24 000 € euros par an pour un remboursement de crédit à 444 euros/mois
Appartement T2 numéro #1 : loyer 500 €
Appartement T2 numéro #2 : loyer 500 €
Appartement T2 numéro #3 : loyer 500 €
Appartement T2 numéro #4 : loyer 500 €
Total loyer mensuel : 2 000 €
Total loyer annuel : 24 000 €
Tous les montants de loyer sont charges comprises.
Coût total de l’opération :
Prix d’achat : 65 000 €
FDN : 5 000 €
Travaux : 30 000 € rénovation intérieure et parties communes, 20 000 € travaux de toiture
Total coûts : 130 000 €
Taux de rentabilité brut / net :
Taux de rentabilité brute : 18,5% (24 000 € / 130 000 € coût d’achat total)
Charges annuelles déductibles :
• TF 1 800 €
• Assurance 500 €
• Frais de gestion 3000 € (soit 250 € mensuel)
Total : 5 300 euros
Taux de rentabilité nette : 14,38 % (24 000 – 5 300 = 18 700 euros)
Le point fort de cet immeuble de rapport est son emplacement en centre-ville. Idéalement situé en centre-ville et proche des écoles, toutes commodités et transports en commun (gare, bus).
L’immeuble a été refait à neuf. Cerise sur le gâteau, acheté en août 2018, deux ans plus tard, la valeur à la revente de l’immeuble est de 200 000 €, soit une plus-value de 70 000 € (+50%)
Les compétences requises pour mener à bien un tel projet d’investissement locatif sont :
- capacité à identifier les opportunités, négocier et obtenir le financement
- maîtrise et supervision des travaux de rénovation
- trouver une opportunité d’investissement en centre-ville idéalement placée
- capacité à mettre en place une délégation à distance (choix d’une agence de gestion locative compétente et expérimentée)
2/ Achat d’un studio pour un projet en LCD (location courte durée)
Achat d’un studio dans une ville de la région parisienne pour un projet d’investissement immobilier locatif en location courte durée:
Coût global (achat, travaux, FDN, décoration) : 128 000 €
Passons au vif du sujet : les chiffres.
L’exploitation du bien est déclarée en LMNP (loueur en meublé non professionnel) en nom propre.
Le loyer est de 28 000 € euros par an pour un remboursement de crédit à 607 euros/mois
Le prix moyen à la nuitée est de 74 euros ( variant dans une fourchette de plus ou moins 15 euros selon la saison) avec un taux de remplissage de 90% en moyenne annuelle.
Total loyer annuel : 28 000 € (moyenne annuelle)
Tous les montants de loyer sont charges comprises.
Coût total de l’opération :
Prix d’achat : 103 000 €
FDN : 8 000 €
Travaux : 10 000 €
Meubles et équipements : 7 000 €
Total coûts : 128 000 €
Taux de rentabilité brut / net :
Taux de rentabilité brute : 18,8% ((28 – 2,9 -0,12 – 0,84)000 €/128 000 € ; voir en fin de livre annexe sur définition du taux de rentabilité)
Charges annuelles déductibles :
Amortissement & charges intérêt : 5 120,00 €
Honoraire des plateformes de réservation : 2 931,86 €
Frais de gestion : 120,00 €
Electrécité : 840,00 €
CFE : 250,00 €
BOUYGUES INTERNET : 120,00 €
Taxe foncière : 579,00 €
Cabinet d’expertise comptable : 540,00 €
Charges de copropriété : 1 800,00 €
Conciergerie et blanchisserie : 4 800,00 €
Assurance : 144,00 €
Total : 17 244 euros
Le point fort de la LCD est son emplacement à proximité d’un pôle touristique et d’une gare RER. Idéalement situé en centre-ville et proche des transports en commun (gare, bus, tramway).
Le studio a été décoré de manière moderne, tout confort et très bien équipé. Il y a : placard dans l’entrée, lit double, chaises, penderie, draps, serviettes. Elle dispose d’une salle d’eau, douche, vasque, rangements. Le séjour comprend : un canapé, une table basse, et un grand écran TV. La cuisine inclut : évier, frigo / congélateur, plaque 2 feux à induction, four grill/micro-ondes,, laverie automatique au rez-de-chaussé. Il y a de nombreux rangements et mange-debout. Le studio dispose également d’internet. Les fenêtres sont à double vitrage avec volets roulants.
Les compétences requises pour mener à bien ce projet de LCD sont :
- maîtrise et supervision des travaux de rénovation
- décoration intérieure de haut standing afin d’attirer une clientèle internationale de luxe
- maîtrise et recours aux OTA (online tourism agency : tels que AIR B AND B ou encore BOOKING)
- femmes de ménages autonome et consciencieuse
- la mise en oeuvre de l’automatisation : synchronisation des calendriers, mails automatiques aux voyageurs, codes d’accès, boîtes à clés, etc.
- quelques notions simples de marketing pour le choix des photos, la réalisation des stickers promotionnels, la rédaction d’une annonce qui donne envie.
3 / Achat d’un appartement pour le transformer en colocation
L’exemple que nous allons examiner ensemble concerne une colocation existant depuis 2018 dans une ville étudiante, chef-lieu de préfecture à moins de 2 heures de Paris en voiture. Il s’agit d’un appartement de 65 m² pour cinq pièces.
Un ami investisseur (Eric) a réalisé ce projet puis l’a géré à distance (il habite sur Paris).
Passons aux choses sérieuses, l’analyse des chiffres :
L’exploitation du bien est déclarée en LMNP (loueur en meublé non professionnel) en nom propre.
Le loyer est de 20 880 € euros par an pour un remboursement de crédit à 444 euros/mois
Appartement Chambre numéro #1 : loyer 450 €
Appartement Chambre numéro #2 : loyer 450 €
Appartement Chambre numéro #3 : loyer 420 €
Appartement Chambre numéro #4 : loyer 420 €
Total loyer mensuel : 1 740 €
Total loyer annuel : 20 880 €
Tous les montants de loyer sont charges comprises.
Coût total de l’opération :
Prix d’achat : 69 000 €
FDN : 5 000 €
Travaux: 15 000 €
Meubles et équipements : 15 000 €
Total coûts : 104 000 €
Taux de rentabilité brut / net :
Taux de rentabilité brute : 20,1% (20 880 € loyer annuel / total coût projet 104 000 €)
Charges annuelles déductibles :
• TF 949€
• Internet 145€
• Charges copro 583€
• Assurance 251€
• Electricité 1565€
• Frais de gestion 867€
Total : 4 360 euros
Taux de rentabilité net : 15,9% (20 880-4 360=16 520 euros)
Le point fort de la colocation est son emplacement. Idéalement situé en centre-ville et proche des écoles/universités, toutes commodités et transports en commun (gare, bus, tramway).
La colocation a été décorée de manière moderne, tout confort et très bien équipée. Il y a 4 chambres, avec pour chacune d’elles : lit double, dressing, bureau, chaise, bibliothèque fermée en partie basse, draps, serviettes. Elle dispose de 3 salles d’eau, dont 2 privatives : douche, vasque, rangements. Le séjour comprend : un canapé, un fauteuil, une table basse, et un grand écran TV. La cuisine inclut : évier, grand frigo / congélateur, plaque 4 feux à induction, four chaleur tournante, micro-ondes, lave-vaisselle. Il y a de nombreux rangements et mange-debout. Les WC sont séparés. La colocation dispose également d’un lave-linge et d’un sèche-linge ainsi que de la fibre optique. Les fenêtres sont à double vitrage avec volets roulants.
Les compétences requises pour mener à bien un tel projet d’investissement locatif sont :
- maîtrise et supervision des travaux de rénovation
- décoration intérieure recherché et avec une pointe d’originalité afin d’attirer une clientèle d’étudiants séduits par la décoration et le niveau d’équipement/confort de la colocation
- trouver une opportunité d’investissement en centre-ville idéalement placée
- capacité à mettre en place une délégation à distance (ménage, organisation des visites, états des lieux entrées et sorties)
4 / Achat aux USA d’une maison avec un projet de location longue durée meublée (en Floride à Miami)
Il y a quelques années, une amie a été licenciée par son employeur, une banque étrangère établie à Paris.
Certains auraient déprimé en se trouvant mille et une bonne raisons pour voir le côté négatif des choses.
Béatrice (son prénom a été modifié), se voit offrir une prime de départ conséquente dans le cadre du plan social de l’entreprise. Elle réfléchit à ce qu’elle va pouvoir faire avec cette grosse somme d’argent qui lui est arrivée d’un coup !
Finalement après moult cogitations elle décide d’investir dans une maison en Floride à Miami alors qu’elle n’a jamais acheté de bien immobilier de sa vie ! C’était assez osé de sa part pour un premier achat ! Bien sûr elle s’est fait accompagner par une agence spécialisée créée par des Français établis aux USA.
Et là bingo ! Jackpot ! En effet et comme d’habitude c’est tellement plus facile de dire après coup qu’il fallait réaliser tel investissement. En l’occurrence, il y eut un concours de circonstances favorables : primo, le taux de change du dollar versus euro était très en faveur de l’euro à ce moment-là et, deuxio, c’était juste après la crise des « subprime » de 2008 et la faillite de Lehman Brothers et le marché immobilier américain était en baisse.
Espoir confirmé. Quelques années plus tard grâce à l’effet de change et au rétablissement du marché immobilier américain, Béatrice a pratiquement doublé sa mise !
5 / Achat à un marchand de biens multi lots dans le cadre d’une vente à la découpe
Comme souvent, je me ballade dans un secteur géographique et j’écume toutes les agences immobilières. A chaque fois mon scénario de présentation est identique. Je me présente en tant qu’investisseur immobilier disposant déjà de plusieurs biens immobiliers. Je rassure l’agence immobilière comme quoi je dispose de solides atouts pour convaincre la banque de financer mon futur achat immobilier. Cela rassure l’agent immobilière qui veut à tout prix éviter de décevoir son clients vendeur par une vente rejetée faute d’obtention du crédit bancaire et voir du même coup ses honoraires s’envoler !
Un agent immobilier me présente un immeuble qui vient d’être mise en vente en totalité à la découpe par deux marchands de biens. Ces marchands de biens avaient acheté l’immeuble à l’abandon et squatté. Ils ont réussi à négocier moyennant finances le départ des squatteurs et ont entrepris les travaux de rénovation dans les parties communes uniquement. Les acheteurs à la découpe devront faire leur affaire de la rénovation intérieure des appartements.
Je ne pouvais pas deviner que je réalisais là l’un de mes meilleurs coups immobiliers de ma vie.
Prix d’achat d’un studio de 21m2 à 2 000 euros le m2 dans Paris intra-muros, à 500 mètres de 3 stations de métro.
Douze ans plus tard mes crédits sont remboursés et le bien a quadruplé de valeur !
Bien sûr c’est toujours plus facile à dire quand l’histoire est écrite. Sur le coup comme il s’agissait des mes premiers achats immobiliers de ma vie, j’avoue ne pas avoir bien dormi la veille de la signature chez le notaire et avoir fait preuve de méfiance un brin tatillonne.
Cependant avec un peu de recul on se dit que c’était aussi une bonne affaire dans la tête du marchand de biens. En effet il a revendu à la découpe l’immeuble avant même d’avoir décaissé le prix de vente ! Du coup c’est très intéressant pour lui aussi car il a empoché sa plus-value avant même d’avoir payé lui-même le prix au vendeur initial de l’immeuble !
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