Cinq exemples de projets d’investissements locatifs qui ont échoué

Cinq exemples de projets d’investissements locatifs qui ont échoué

Attention ! Il y a deux entreprises créées sur trois en France qui font faillite avant trois ans ! Ne faites pas partie des entreprises qui font faillite ! Formez-vous et faites-vous accompagner pour mettre toutes les chances de votre côté ! Déjà en lisant ce livre vous aurez quelques bases afin de vous poser les bonnes questions et déjà vous bâtir un plan d’action pour vous sécuriser au mieux.

Ces cinq exemples d’échecs d’investissements immobiliers sont des cas réels dont j’ai eu connaissance ! En immobilier comme dans toute activité humaine, le risque zéro n’existe pas !

1 / Achat en passant par un chasseur immobilier d’un immeuble de rapport avec de gros travaux dans une ville moyenne-âgeuse possédant beaucoup de monuments classés patrimoine historique.

Un investisseur immobilier débutant souhaite démarrer une belle et riche carrière prometteuse d’investisseur immobilier. Pour ce faire il décide de mettre toutes les chances de son côté et passer par un chasseur immobilier afin d’être sûr de ne pas rater son coup en s’appuyant sur un expert chevronné !

L’expert chevronné en question lui dégotte un immeuble avec gros travaux dans une ville historique datant du moyen-âge.

Mauvaise pioche: rien ne se passe comme prévu. L’entrepreneur de travaux disparait avec les acomptes à la première difficulté de chantier venue. Finalement les travaux s’avèrent beaucoup plus lourds et compliqués que prévus surtout dans des bâtiments médiévaux classés monuments historiques où les travaux ne peuvent pas être faits n’importe comment !

Résultat des courses: l’investisseur immobilier se retrouve stoppé net dans son élan avant même d’avoir démarré sa course dans l’immobilier. En effet sa relation contractuelle avec l’entrepreneur de travaux se finit au tribunal dans une bataille juridique par avocats interposés.

Même si le jugement est en faveur de l’investisseur immobilier lésé, le coupable aura-t-il les reins financiers suffisamment solides pour payer la condamnation dont il va écoper ?

Conclusion: je recommande au début d’éviter les chantiers trop complexes et lointains.

Il vaut mieux démarrer par des dossiers d’achat d’investissement locatifs simples pour rentrer dans le costume de l’investisseur immobilier et puis progressivement s’orienter vers des dossiers d’une complexité plus grande une fois l’expérience acquise petit à petit.

2/ Achat d’un immeuble de rapport en province :

Après le visionnage de vidéos sur YOUTUBE vantant les mérites des achats d’IDR en province, une personne désireuse d’investir dans l’immobilier en province décide de franchir le pas. Il sort le chéquier pour l’achat d’un immeuble dans le nord de la France.

Comme c’est le début d’un projet plus ambitieux en multi investissements locatif il décide de s’offrir les services d’un chasseur immobilier.

Finalement à part trouver l’immeuble les services du prestataire n’auront pas été à la hauteur sur la suite de l’accompagnement. Très rapidement l’investisseur se retrouve confronté à des impayés et des travaux imprévus. Il s’est également retrouvé bien seul pour le montage du dossier de financement.

Les galères vont s’enchaîner entre les travaux et les impayés des locataires à gérer.

C’est une très mauvaise expérience.

L’investisseur décide de se concentrer sur les colocations en région parisienne: sujet qu’il maitrise déjà du fait de deux colocations gérées depuis plusieurs années.

Son envie d’investir dans les immeubles de rapport en province a fait long feu victime d’une sévère douche froide !

3/ Achat à d’un appartement pour un projet d’investissement locatif en PINEL:

A la suite d’un rendez-vous avec un vendeur de programmes immobiliers en défiscalisation, un investisseur achète un programme PINEL.

Problème. L’achat se révèle désastreux à terme car la ville de province choisie croule sous les programmes immobiliers neufs dans des banlieues éloignées de tout.

Résultat: les logements sont difficiles à louer et à la revente (tous les propriétaires revendent la même année au bout de 9 ans quand les aides fiscales se terminent) il y a une forte moins value !

Conclusion: il faut se méfier de l’appât fiscal. La « carotte fiscale » ne doit pas servir de prétexte à tout pour vendre des programmes immobiliers qui vont d’abord et surtout enrichir les promoteurs immobiliers peu scrupuleux, leurs commerciaux, les banques.

L’intérêt d’achat d’un bien immobilier locatif doit d’abord être intrinsèque en lien avec sa valeur et son potentiel d’appréciation, sa rentabilité. Ce n’est que dans un deuxième temps que l’aspect fiscal pourra en plus jouer un rôle supplémentaire dans l’attrait du projet d’investissement. Mais la carotte fiscale à elle seule n’est pas une raison suffisante pour acheter un bien immobilier locatif.

Les conséquences peuvent être graves, lourdes et présenter un fort impact:

  •  perte à la revente (moins value pouvant se chiffrer en dizaines de Keuros)
  •  difficulté à louer (et perte de l’avantage fiscal en cas de non location)
  •  perte d’argent mensuelle cumulative (montant du remboursement du crédit mensuel > loyer mensuel)

4/ Le torchon brûle entre deux associés familiaux d’une SCI gérant un immeuble de rapport en région parisienne :

Un immeuble de rapport est détenu par une SCI (société civile immobillière) dont les deux actionnaires sont de la même famille.

Suite à des différents les deux actionnaires ne se parlent plus et ne se voient plus.

L’immeuble tombe en déshérence: il n’est plus entretenu. Chaque associé bloque l’autre.

La SCI ne peut plus fonctionner.

Un des associés publie une annonce pour mettre en vente l’immeuble de rapport. A cette occasion je fais connaissance avec le vendeur pour visiter le bien immobilier.

Finalement deux ans plus tard après que le second associé ait empêché la vente, le bien est vendu à la barre du Tribunal aux enchères. La procédure judiciaire a été déclenchée par la banque car les mensualités de remboursement du crédit n’étaient plus honorées par le débiteur.

J’ai pris un avocat pour me représenter et me suis fixé un enchère maximale à 305 000 euros. Quelques minutes après le début de la vente à la bougie et après une bataille entre 9 avocats mandatés par différents acheteurs dont des marchands de biens, le bien est adjugé au prix de 323 000 euros.

Il s’agit d’un immeuble de 200 mètres carrés: avec un local commercial occupé au rez de chaussé, un studio et deux appartement F2 à l’étage, plus les combles, deux places de parking et un jardin.

Conclusion: attention quand on achète un bien immobilier à plusieurs de vérifier la cohérence du projet à long terme de chacun des associés. Etes-vous en phase sur votre objectif à long terme et la répartition des rôles de chacun dans le partenariat ?

De plus si vous achetez en SCI avec des associés vous êtes solidairement responsable avec eux. Si l’un de vos associés fait faillite vous serez tenus pour responsable de ses engagements financiers dans la société.

Enfin l’achat multiple immobilier en association contraint à une plus grande complexité juridique et financière. Il vous faudra par exemple monter une holding afin de ressortir le cash des différentes sociétés afin de vous permettre d’utiliser ce cash à votre guise.

Il faut également être très vigilant sur les clauses dans les statuts de la société. Les clauses prévoyant les dispositions en cas de reventes de parts, ainsi que le contrôle de la société doivent être mûrement réfléchies.

5/ Un investisseur trop gourmand a divisé une grande maison et doit revendre en catastrophe !

La lecture des petites annonces sur le site internet «Leboncoin» est fort instructive !

Alerte rouge ! Branle bas de combat ! Une petite annonce parait fort allèchante ! Vente d’un immeuble divisé en plusieurs logements : surface totale 285 M2. Prix de vente 185 000 euros. A ce prix là c’est vraiment cadeau !

Finalement un acheteur aura été plus rapide que moi ! Le bien immobilier a été vendu très vite.

Après renseignements il s’avère que le vendeur a divisé la maison en multiples logements. C’est dans un quartier pavillonnaire. Du coup les voisins sont fort mécontents des nuisances occasionnées par la surpopulation: trop de voitures, trop de bruits … Les plaintes se sont accumulées auprès de la mairie.

Peut être est ce la raison d’une vente prématurée de ce bien immobilier ?

Conclusion: il vaut mieux ne pas avoir les yeux plus grands que le ventre ! Trop est peut être trop.

Il s’agit de trouver le juste milieu entre une rentabilité qui permette de payer les impôts, rembourser le crédit, payer les travaux d’entretien, offrir un bien immobilier et des services de qualité aux locataires tout en respectant l’environnement (les voisins).  Ainsi est l’équation multiple à résoudre pour s’assurer d’un investissement heureux et pérenne dans le temps !

En même temps on est bien d’accord qu’un simple studio même si c’est très bien de démarrer ainsi une carrière d’investisseur immobilier n’est clairement pas suffisant pour remplacer son salaire et sortir ainsi du salariat.

Vous voulez en savoir plus ? Cliquez sur le lien ci-dessous :

5 exemples d’échec en investissement immobilier locatif


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Lilian, de Bâtir son Succès Immobilier

Investisseur depuis 2003 et rentier


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