Investissement immobilier locatif : quel est le mode d’exploitation qui me convient ?

Quel est le mode d’exploitation qui me convient ?

L’immobilier est un vrai métier à part entière avec ses différents marchés, clients, niches : la location nue, ou meublée classique longue durée, ou courte durée, ou la colocation, ou encore la location de murs commerciaux, parkings, immeubles de rapport. Penser si la gestion pourra se faire à distance, ou s’il faut se limiter à des achats de proximité ; en France ou à l’international.

Ces différents modes d’exploitation immobilière vont permettre de constituer un patrimoine étape par étape en partant depuis le début : c’est-à-dire de zéro !

Pour ma part, il m’a paru important d’essayer et expérimenter chacun de ces modes d’exploitation afin de me familiariser le plus possible. C’est important de comprendre les enjeux, les forces et faiblesses de chaque mode d’exploitation. Cela de manière à pouvoir les intégrer dans ma boîte à outils et les mettre au service de ma stratégie pour atteindre mes objectifs d’indépendance financière.

Nous allons passer en revue rapidement les différents modes d’exploitation :

1 / La location nue :

Avantages :

C’est surtout intéressant quand on a fait de gros travaux. Ces grosses dépenses de travaux vont venir créer ce qu’on appelle un « déficit foncier ». Les revenus vont être « absorbés » par le déficit foncier. Dès lors cela permet d’avoir des revenus fonciers en franchise d’impôts.

On peut aussi imputer jusqu’à 10 700 euros par an du déficit foncier sur son revenu brut global (RBG) dans le calcul de son impôt sur le revenu personnel en tant que personne physique (attention ce montant est susceptible d’évoluer au gré de la Loi des Finances votée chaque année par l’Assemblée des députés).

Un autre avantage de la location nue est qu’il y a moins de « turnover » des locataires : le rythme de rotation des locataires est moins élevé. Ce qui génère moins de travail et moins de stress à l’occasion des changements de locataires (états des lieux de sortie, ménage, publication d’annonces, organisation des visites, sélection du bon candidat locataire, signature du nouveau bail, état des lieux d’entrée et remise des clés). Pour un investisseur qui dispose de peu de temps pour gérer son activité immobilière mais désire se constituer un patrimoine immobilier cela peut être un bon choix comme stratégie immobilière de partir sur la location nue.

Inconvénient :

La rentabilité est faible. De plus il y a obligation de toujours continuer à faire des travaux afin de créer du « déficit foncier » pour éviter un « résultat foncier » trop important soumis aux impôts. C’est un peu comme une « fuite en avant » (aux travaux pour générer du déficit foncier permettant de ne pas payer d’impôt sur les loyers comptabilisés en revenus fonciers).

2 /  La location meublée classique longue durée :

Avantages :

La location meublée classique longue durée offre une rentabilité supérieure à la location nue mais reste inférieure à la rentabilité de la location courte durée ou de la colocation. Les baux sont d’une durée d’un an. D’autre part la fiscalité peut être attrayante grâce aux statuts du LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle) qui autorise à pratiquer les amortissements comptables.

Inconvénients :

La location meublée classique longue durée présente toutefois des inconvénients du fait qu’elle est meublée : il faut donc prévoir un budget supplémentaire pour l’achat des meubles, leur acheminement, le montage des meubles. D’autre part il faudra s’attendre régulièrement à ce que le locataire vous appelle pour dire que tel équipement est en panne et qu’il faut donc intervenir.

Le financement des meubles peut s’avérer difficile à obtenir (crédit consommation).

3 /  La colocation :

Avantages :

Les avantages de la colocation sont notamment de maximiser les revenus locatifs mensuels : il y a donc davantage de cash-flow mensuel. En effet le principe de la colocation est de multiplier les sources de revenus locatifs pour un seul et unique appartement.

Il y a une économie d’échelle : en une seule opération d’investissement locatif nous travaillons pour obtenir plusieurs locataires d’un seul coup (par exemple sur l’achat d’un appartement T6 de 110m2 il serait possible de prévoir 5 chambres). L’économie d’échelle se fait sur le temps de recherches du bien, la recherche du financement bancaire, la gestion des travaux, la gestion des visites des candidats locataires, etc.)

Le risque d’impayés est mutualisé et dilué pour un même bien immobilier car il y a plusieurs sources de revenus !

Certainement à cause de l’importance du coût des locations des logements, les locataires potentiels s’orientent assez souvent sur la colocation : étudiants, jeunes travailleurs, etc.

L’appartement est rénové et modernisé. Il va donc prendre de la valeur.

Inconvénients :

Les inconvénients de la colocation sont notamment des charges de copropriétés qui peuvent être élevées. Il faut prévoir une enveloppe pour faire face aux travaux exceptionnels de copropriété. 

Comme il y a plusieurs locataires dans un même bien immobilier, il y a donc davantage de rotation des locataires, donc plus de travail en termes d’états des lieux, de charges d’entretien, pour organiser la recherche de nouveaux colocataires … etc.

4 /  La location courte durée (LCD) :

Avantages:

Les avantages de la location courte durée sont d’obtenir une rentabilité et un cash-flow plus important. Dans ce cas, il n’y a pas de risque d’impayés puisque le locataire ne peut pas rentrer dans les lieux sans avoir au préalable déjà payé la plateforme de réservation («Airbnb» ou bien « Booking» par exemple). Du coup en cas de revente c’est plus rapide compte tenu du rythme de rotation très rapide des locataires. Il n’y aura pas à attendre la date anniversaire annuelle de fin du bail pour demander le départ du locataire (congé pour vente par exemple).

Inconvénients :

La location courte durée (LCD) représente beaucoup de travail pour gérer les entrées / sorties de locataires, les relations avec les locataires, la logistique (un peu comme l’hôtellerie), assurer le lien avec la femme de ménage ….  Il y a également besoin d’acquérir certaines connaissances en décoration intérieure (ou bien déléguer mais cela a un coût).

La location courte durée (LCD) est une activité saisonnière : il y a souvent plus de réservations durant certaines périodes de l’année comme les fêtes de fin d’année, en début d’année. Certains mois, les logements peuvent être vides ! De plus en cas de grève ou acte terroriste national le niveau des réservations peut brutalement s’arrêter selon les circonstances économiques nationales ou locales.

5 /  La location de murs commerciaux :

Avantages :

Contrairement aux baux d’habitation, il n’y a pas la fameuse « trêve hivernale » pendant laquelle il est impossible d’expulser un locataire pour impayés

De plus très rapidement, en 3 mois environ, un bail commercial peut être résilié. Il suffit pour cela de faire appel à un huissier puis demander à passer devant le juge en référé. Pour plus de sécurité, il convient de faire appel à un avocat spécialisé pour conduire la procédure à son terme en faisant jouer notamment la clause résolutoire pour non-paiement du loyer.

La location commerciale permet de diversifier ses différentes sources de revenus locatifs. D’autre part, les baux commerciaux sont plus souples que les baux d’habitation en permettant notamment que la taxe foncière ainsi que certains travaux soient pris en charge par le locataire commercial et non pas le bailleur (contrairement là encore aux baux d’habitation).

Cerise sur le gâteau, le montant du loyer est souvent beaucoup plus élevé que le montant des loyers pratiqués pour les baux d’habitation. C’est un avantage non négligeable placé sous l’angle de la rentabilité ;

Il est à noter aussi que l’engagement du locataire est plus important. Le locataire commercial s’implique beaucoup dans sa location, il investit de son temps et de son énergie pour créer sa clientèle (son fonds de commerce), il a dépensé de l’argent pour acheter le fonds de commerce, il a aussi effectué des travaux pour aménager le local commercial. Du coup comme le locataire commercial a investi beaucoup d’argent dans son affaire il doit absolument payer son loyer pour éviter une procédure judiciaire contre lui qui le dépossèderait de son fonds de commerce au profit du bailleur. C’est donc une sécurité financière pour le bailleur.

Inconvénients :

La complexité des baux commerciaux est plus importante que le bail d’habitation classique.

Les financements bancaires sont plus difficiles à obtenir pour financer l’achat d’un local commercial.  En revanche un bon moyen pour investir dans des murs commerciaux est d’acheter un immeuble de rapport (IDR) disposant d’un local commercial en rez-de-chaussée.

Le risque de vacance locative peut être plus élevé si l’emplacement géographique n’est pas bon ou le prix du loyer trop élevé rendant difficile de trouver un nouveau locataire après le départ du précédent.

6 /  Location de parkings :

Avantages :

Le prix d’un parking est beaucoup plus accessible que le prix d’un logement ou d’un immeuble.

Il est aussi possible d’acheter des lots de parkings.

En cas d’impayé, il est facile d’expulser son locataire.

Inconvénients :

Le parking représente une somme beaucoup plus petite que l’achat d’un appartement. Pour atteindre des revenus locatifs conséquents il faudra donc multiplier le nombre de parkings achetés. Mais cela peut représenter une certaine charge de travail en gestion.

7 / Location d’immeubles de rapport (IDR) :

Avantages :

L’achat d’un immeuble de rapport peut être intéressant car il permet d’atteindre un effet volume et de simplifier la gestion de son activité immobilière en regroupant sur une même adresse plusieurs appartements. Par exemple, il est plus facile de gérer un immeuble de quatre logements que quatre logements à quatre adresses différentes.

Il y a une économie d’échelle : en une seule opération d’investissement locatif nous travaillons pour obtenir plusieurs locataires d’un seul coup. Par exemple sur l’achat d’un immeuble de rapport il n’y aura qu’un seul financement bancaire à obtenir et une seule signature chez le notaire alors qu’il y a plusieurs appartements dans l’immeuble. L’économie d’échelle se fait sur le temps de recherche du bien, la recherche du financement bancaire, la gestion des travaux, la gestion des visites des candidats locataires, etc.

Le risque d’impayés est mutualisé et dilué sur l’ensemble des lots de l’immeuble car il y a plusieurs sources de revenus !

Un gros avantage d’investir dans un immeuble de rapport est de ne pas avoir à payer les charges du syndic de copropriété qui peuvent être élevées. En effet, vous êtes votre propre syndic bénévole puisque vous êtes l’unique propriétaire de l’ensemble du bien immobilier. C’est donc vous qui gérez les travaux et veillez au bon entretien de l’immeuble et à sa sauvegarde.

Inconvénients :

Si jamais il y a un problème dans l’immeuble (incendie, insalubrité, problème de voisinage, un locataire indélicat qui fait partir les autres locataires …), alors le problème peut vite concerner l’ensemble des lots de l’immeuble. Du coup ce n’est pas un seul loyer qui serait menacé (comme c’est le cas dans la location classique meublée longue durée ou la location en nu) mais l’ensemble des loyers de l’immeuble !

L’effet volume induit également un volume de travail plus important en termes de :rotations de locataires, travaux d’entretien, et suivi administratif de l’immeuble. Il faudra notamment prévoir quelques passages réguliers sur place pour éviter de mauvaises surprises et prendre bien soin de l’état général du bâtiment.

Si vous souhaitez en approfondir le sujet cliquez sur le lien ci-dessous :

https://batir-son-succes-immobilier.learnybox.com/quel-mode-d-exploitation-choisir-1/