Investissement locatif à Paris : comment faire ?

L’ancien a pour avantage d’être beaucoup moins cher que le neuf. Il y aura donc plus de rentabilité et de choix dans l’ancien. Un logement destiné à la location et neuf peut bénéficier d’avantages fiscaux tels la loi Pinel. On va y revenir. Dans tous les cas le régime fiscal devra être minutieusement étudié afin de bien soupeser l’impact de la fiscalité sur le projet d’investissement que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Ce point n’est pas à traiter à la légère.

Il peut aussi y avoir beaucoup de travaux de rénovation à réaliser dans l’ancien. Cela peut être de simples bricoles, comme repeindre un mur jusqu’à la rénovation complète dans certains cas. Ce qui peut être un frein énorme à vos rentes locatives.

Le neuf coûte en moyenne 20 à 30 % plus cher. Mais on peut vite s’y retrouver en fonction des frais. Les coûts de chauffage, électricité par exemple, ne sont pas les mêmes (en faveur du neuf). Ensuite comme je l’ai évoqué plus haut, La loi Pinel vous permet une réduction d’impôt de 12 à 21 % sur le prix du bien.

Achat locatif : Préparer vos visites

C’est bon nous y sommes. Vous avez préparé votre projet. Tout est mis en place. Vos critères sont écrits noir sur blanc sur un papier. Votre budget est fixé. Vous pouvez enfin partir à la recherche de votre premier investissement locatif. Cependant pour mieux vous orienter, je vous livre ci-après quelques astuces.

1) Il est important de bien préparer le terrain avant d’acheter. Organisez-vous en utilisant des fiches de synthèse. Prévoyez d’emporter avec vous des outils (mètre, appareil photo, lampe torche). Cela va vous permettre de repérer tous les petits problèmes qui peuvent être cachés dans un logement. N’hésitez pas non plus à y aller accompagné (on voit plus de choses avec plusieurs paires d’yeux) et à prendre votre temps et y aller à plusieurs horaires différents de la journée (la luminosité n’est pas la même, ni le niveau sonore) et également visiter le quartier à différents jours de la semaines et différents horaires.

2) Pensez à la revente. Sur Paris en général, il n’y a pas de problème pour la revente. Dans la capitale les achats vont et viennent de manière soutenue. La capitale a bien résisté à beaucoup de crises. Pourtant certains secteurs peuvent perdre de la vitesse. Si un quartier devient mal fréquenté alors il est possible de perdre de l’argent lors de la revente. Donc le choix du quartier et de l’emplacement est primordial dans la réussite d’un investissement immobilier locatif.

3) Anticipez les travaux d’un quartier. Le métro est un bon exemple. Si vous décidez d’acheter en banlieue alors regardez si une ligne de métro va être rallongée. Demandez-vous si c’est un quartier qui va prendre de la valeur.

Faire une location vide ou meublé

La location vide est moins rentable que la location meublée. En effet les loyers d’un logement meublé sont plus élevés. Mais elle apporte plus de sécurité et de pérennité à un investisseur. Une personne qui a emménagé avec tous ses meubles reste plus longtemps. La perception d’un loyer est donc plus sûre et le turn-over des locataires moins important. Ce qui réduit également les frais de gestion et d’entretien.

D’un autre côté, une location qui inclut le mobilier va être plus rentable. A surface équivalente un logement meublé se loue environ 10 % plus cher qu’un non meublé. Ensuite la location meublée propose une fiscalité plus favorable. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire un certain nombre de charges (dont l’amortissement) de ses impôts.

Cependant la location meublée est soumise à des obligations en matière d’équipements. Il ne suffit pas de mettre une table et deux chaises. Il existe une liste exhaustive de ce qu’il faut fournir comme matériel. Je vous invite aussi à ajouter des décorations diverses, comme une bouilloire, une cafetière etc. Ce n’est pas parce que les locataires de ces logements sont la plupart du temps en période transitoire, comme des étudiants, des jeunes actifs où une personne qui se retrouve seule, qu’il faut négliger leur confort, au contraire. Plus il y a de matériel à disposition, plus vous aurez de chances de louer rapidement, et plus votre investissement locatif sera rentable.

Déductions fiscales et financement

Il est possible de déduire les intérêts de votre emprunt en fonction des revenus locatifs. Ce qui fait que plus votre emprunt est élevé, plus vous pouvez les déduire de vos impôts. Plus vos charges financières sont élevées et moins votre résultat est imposable. Cette possibilité comprend aussi bien la location vide comme meublée. Cependant selon l’importance des charges (qu’il convient de minimiser) il peut être difficile de couvrir les frais avec les revenus du loyer. Alors chaque mois vous devrez peut-être rajouter de votre poche pour payer le différentiel. C’est ce qu’on appelle <strong>l’effort d’épargne.<strong> Il est possible de le réduire voir de le supprimer. Pour cela vous devez ajouter un apport personnel à la base. La banque vous propose alors un meilleur taux. Vous payez moins d‘intérêts. La meilleure solution est bien sûr de générer un cash-flow positif (c’est-à-dire un excédent des revenus sur les dépenses) cela en maximisant les revenus et minimisant les dépenses.

Une autre possibilité est de rallonger la durée du remboursement. Mais il y a quelques paramètres à prendre en compte. Si vous empruntez à 50 ans, vous n’aurez pas forcément envie de continuer à payer pendant votre retraite. De plus le crédit étant plus long cela risque de vous bloquer si vous avez d’autres projets. Il faut donc visualiser et effectuer une simulation en se projetant sur le long terme quand on prend cette décision.

Comme nous l’avons vu il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte pour son premier achat locatif. Mais le plus dur est ensuite d’être rentable. Car le but est bien de faire une marge chaque mois sur sa location (générer un cash-flow positif). Il s’agit de se constituer une rente pour aborder la retraite de manière plus sereine.